监管效力显现 7月房地产信托融资“入秋”

时间:2019-08-21 来源:www.288mj.com

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聚焦威海站监管有效性出现在7月房地产信托融资“进入秋季”

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7月,房地产信托陷入停滞状态。根据福利征收信托市场月度数据,7月份房地产信托规模下降近20%。在许多内部人士看来,这可能会结束自2018年以来房地产信托的繁荣。

过去,国内住房公司普遍认为信托公司可以替代银行或“影子银行”通过信托公司筹集资金来发行信托计划。由于土地市场火爆,房地产信托正在升温。

7月初,中国保险监督管理委员会(CSRC)对一些房地产信托增长过快,涨幅过大的信托公司进行了采访警告。依靠信托基金获得土地的中型住房企业受此影响很大。房地产信托从7月份开始“变冷”。

信任规模下降了近20%

7月成为房地产信托的一个阶段的分水岭。随着监管的继续,信托产品的收集市场“快速”。

一些房地产项目资助输血。截至7月初,银监会已对多家信托公司进行了采访警告,这些信托公司近期房地产信托业务增长过快,增幅过大。与此同时,一些信托公司从银行监管窗口获得指导,以控制房地产信托业务的规模。

在监管政策持续收紧的背景下,收益信托市场月度数据显示,7月份房地产信托规模为584.25亿元,比上月下降19.63%。

自2019年以来,除了2月份春节假期的影响外,上半年其他月份房地产信托收集额超过600亿元,6月份超过1000亿元,超过90%。五月十亿元。

7月,受“政策+窗口指导”的影响,遭遇“快速制动”的房地产信托基金影响了整体信托市场。然而,本月投资于房地产的信托比例仍然排名第一,达到43%,与6月持平。

随着规模的缩小,房地产信托收益率也在下降。根据受益信托市场月度数据,7月份房地产信托收益率为8.27%,比上月下降0.04%。在所有信托产品中,只有投资于房地产的信托产品的回报率下降。

重复违规风险增加

国内住房公司一般将信托公司视为银行或“影子银行”的替代品。通过信托公司发行信托计划筹集资金,然后投资房地产开发项目,以取代无法获得银行贷款。

事实上,自2018年以来,当住房企业的融资渠道受到很大限制时,房地产信托融资市场以风为荣,不仅已成为众多住房企业的救命稻草,而且成为主力军2018年的信托市场。

根据中国信托业协会的数据,截至今年一季度末,房地产投资信托基金余额为2.81万亿元,占14.75%,比第四季度末增长0.56%。 2018年第四季度。

值得注意的是,随着房地产信托规模的增加,违约融资行为开始受到关注。自今年年初以来,随着抵押贷款检查和处罚的不断加大,许多信托机构因房地产企业“输血”而受到处罚。

5月,中融信托因开展房地产信托业务被罚款60万元。 4月,北方信托公司因非法发放房地产自营贷款和利用信托基金发放房地产贷款被罚款80万元。 3月,广东金融信托因非法开展房地产信托业务被罚款。

在这方面,依依金融信托研究所的分析师认为,目前对房地产信托行业的监管态度是非常明确的。房地产信托的投资风险因素相对较低,但随着房地产开发的高利润时代,房地产信托的市场风险逐渐增大。

今年,出现了与房地产信托相关的违约案例。 7月8日,大连友谊宣布,沉阳兴士房地产有限公司于2015年底向华新信托申请贷款7亿元。还款方式以项目销售进度和计划还款为基础。该贷款用于沉阳友谊时代广场项目的后续发展。该贷款应在7月1日之前偿还本金9840万元。但由于财务状况不佳,贷款逾期。

中型住房公司依赖信托融资

根据受益信托市场的月度数据,在7月份披露的300个房地产信托产品中,融资方达到220个大型住房企业模式,占70%以上。

最终,哪些住房公司依赖信托?

根据同泽研究所7月监测的40家典型上市房地产企业融资情况完成,信托贷款180.37亿元,占20.11%,超过国内银行贷款128.16亿元。

根据申万宏源的资料,目前,对融资结构信任度超过30%的住房公司包括恒大地产,阳光城,泰和集团,熔盛发展和北京投资发展。

东方证券(Dongfang Securities)分析师董静表示,不同的住房公司在信托融资方面的差异很大。万科,保利等房地产企业与国有企业和国有企业的信托基金使用率极低。收紧融资对这些住房公司的影响有限。然而,由于规模扩张需求强劲,中型开发商有更强的土地收购动力。面对有限的信贷资源,信托融资的使用相对较高。相比之下,排名前100位的小型住房公司难以获得信托融资资源,而紧缩政策对他们的影响较小。

因此,“房地产信托融资收紧主要影响房地产企业的前端融资。这将对依赖房地产信托基金取得土地的中型住房企业产生更大的影响。一方面,它将直接抑制其土地收购,另一方面,它将增加其资本压力。 “江津是这样称呼的。

依依金融信托研究所的分析师认为,从目前的角度来看,银监会要求控制今年房地产信托的规模。以及房地产信托备案标准的完善,项目公司本身或超过50%的直接控股股东持有二等资质。这些限制对依赖信托融资快速扩张的中小型住房公司产生了更大的影响。

市场刚刚开始降温?

值得注意的是,在许多业内人士看来,7月份房地产信托的收缩被认为只是一个起点。

中国保险监督管理委员会发布了“第64号文件”,明确了下半年监管的重点。要求信托机构按照法律法规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展的增长。坚决遏制房地产信托快速增长的势头和过度积累的风险。

8月8日,在2019年博鳌房地产论坛上,京东集团副总裁兼京东数码科技首席经济学家沉建光表示,40%-50%的信托资金流入房地产,约20%流入房地产。金融。这部分可能进入私募股权等,最终进入房地产。因此,信托融资是这一政策收紧的关键点,未来信托监管将变得越来越严格。

“监管当局继续收紧对房地产信托的监管要求,房地产信托业务的收缩已成定局。与此同时,房地产信托的收益率有望下降。“中国金融信托研究院的分析师认为。

严进还表示,此次信托重组的重点是前端土地融资不合规,以及信托资金流入房地产业的过度流动。可以预见,住房企业的土地收购受到抑制,土地市场开始降温。

齐金认为,接下来,住房企业将更加重视营业额和支付,加快现有土地的启动,争取尽快获得银行发展贷款,扩大资金搬迁空间,并迅速回归前期销售以缓解资金压力。

本版编写/新京报记者

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